Em função da pandemia do novo coronavírus (covid-19), que ocasionou a decretação de estado de calamidade pública em território nacional por meio do Decreto Legislativo nº 06 de 20/03/2020, os impactos econômicos começaram a surgir também nas relações locatícias diante do fechamento de estabelecimentos comerciais e serviços não essenciais, que afetam diretamente na renda de trabalhadores informais e autônomos.
Não há, ainda, legislação que disponha sobre a renegociação dos contratos de locação ou possível suspensão de pagamento dos aluguéis em tempos de pandemia, motivo pelo qual deve ser analisado cada caso isoladamente, atentando-se à finalidade da locação (se residencial ou comercial) e à forma como o isolamento social afetou economicamente o locatário, observados os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade.
Assim, se o locatário de um imóvel comercial não consegue utilizar o bem para o fim a que se destina e desenvolver as atividades objeto do contrato de locação, havendo nítido prejuízo financeiro, é recomendável que as partes entrem em uma composição amigável para evitar a judicialização do caso, possível inadimplência por parte do locatário ou até mesmo a rescisão antecipada do contrato de locação.
Dessa forma, as partes, de comum acordo, podem renegociar o pagamento dos aluguéis, seja para:
- Reduzir os valores mensais por determinado período;
- Diluir os valores para pagamento futuro;
- Utilizar da garantia prevista contratualmente (dispostas no art. 37 da Lei nº 8.245/91), como a garantia caução, se houver; ou
- Optarem pela suspensão do pagamento até que o estado de calamidade pública cesse.
Frisa-se que essas tratativas devem ser empregadas em casos excepcionais, de modo a evitar a onerosidade excessiva do contrato de locação para o locatário e possível enriquecimento sem causa por parte do locador, em atenção aos princípios da boa-fé contratual e função social dos contratos.
Se, por exemplo, o imóvel locado continua sendo utilizado pelo locatário total ou parcialmente, apenas com redução de funcionários – como supermercados e farmácias –, entende-se que o pagamento dos aluguéis são devidos e têm de permanecer conforme pactuado inicialmente, pois as atividades objeto da locação permanecem sendo desenvolvidas.
Quanto às locações residenciais, certo que o locatário ainda terá o bem disponível para sua utilização e moradia, de modo que, apenas comprovada diminuição drástica de suas receitas e faturamento é que se orienta ao locador proceder com a renegociação do pagamento dos aluguéis.
Por: Isabelle Fernanda Giannasi Muccillo – Advogada atuante na área imobiliária de Itajaí/SC e região. Pós-graduanda em Direito Imobiliário pela Escola Paulista de Direito. Associada ao IBRADIM – Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário.
Contato: isabelle.giannasi@gmail.com